Differenza fra comunione e condominio

Differenza fra comunione e condominio

Differenza fra comunione e condominio

L'istituzione della comunione come elemento giuridico trova fondamento già in epoca romana durante l'età repubblicana. Nel diritto romano così come nel nostro ordinamento, la comunione è definita come la situazione in cui più soggetti, detti anche comunisti, hanno diritto ad una quota sul medesimo bene e titolari quindi di diritti reali su di esso. Dai princìpi della comunione si è partiti per stilare quelli che poi sono diventati i capi-saldi della legislazione in merito al condominio; la prova lampante di ciò è l'avvicendamento degli articoli della comunione contenuti al Titolo VII all'interno del Libro terzo (Della proprietà) del codice civile con gli articoli successivi ivi contenuti che prevedono invece specifiche normative in ambito condominiale. (Dall'articolo 1100 c.c. fino al 1116 c.c. quelle inerenti alla comunione e dal 1117 c.c. quelle facenti parte degli edifici e nello specifico del condominio, Ndr).
Fatta questa dovuta precisazione, procediamo ad elencare le sostanziali differenze fra comunione e condominio:

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1) Quote: La prima fra tutte riguarda le cosiddette quote, che nella comunione si presumono uguali mentre nel condominio sono differenti e per questo motivo valutate in millesimi.

2) Divisione: La divisione nella comunione è lecita mentre nel condominio dove per assunto i beni sono indivisibili, non è consentita l'alienazione della propria quota millesimale.

 3) Amministratore: Nella comunione l'amministrazione è sempre facoltativa, mentre in ambito condominiale diventa obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.

 4) Regolamento: Il regolamento costituisce ulteriore differenza fra i due istituti. Nel regime di comunione rimane facoltativo, diventa obbligatorio nel condominio quando i proprietari sono più di dieci.

 5) Rappresentanza: Anche la rappresentanza in sede giudiziale viene conseguita in maniera differente; nella comunione è necessario un apposito conferimento, nel condominio questo potere è conferito ex lege.

 6) Assemblea e Delibere: L'assemblea nella comunione è facoltativa proprio come l'amministrazione. E' invece obbligatoria almeno una volta l'anno nel condominio. L'iter di votazione nella comunione avviene per quote (che si presumono uguali) e le eventuali delibere assunte a maggioranza semplice (chi possiede il 51% delle quote ad esempio imporrà automaticamente la propria volontà). Nel condominio vige la cosidetta doppia maggioranza, data dalla maggioranza delle "teste" ma anche dalla contemporanea maggioranza delle quote millesimali (chi possiede 501 millesimi non potrà imporre automaticamente la propria volontà).

 7) Spese: Riguardo le spese, nella comunione tutti i comunisti hanno la facoltà di compiere atti di ordinaria amministrazione anche anticipando somme di denaro, maturando un diritto al rimborso. Diversamente, nel caso di condominii in presenza di un amministratore, il condomino che dovesse anticipare delle spese non avrebbe diritto al rimborso salvo casi di urgenza o che sia stato anticipatamente autorizzato.

 8) Contributi: Per i contributi, nella comunione l'eventuale morosità di uno dei comunisti costituirebbe un illecito perseguibile secondo il classico regime codicistico ordinario. Nel condominio invece, l'amministratore ha il diritto di chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione.

 9) Rinuncia: Un altro elemento distintivo è la possibilità di rinuncia delle quote, che nella comunione viene resa possibile, espandendo in questo modo la quota degli altri comunisti. Nel condominio rimane vietata (caratteristica è la situazione di distacco dall'impianto centralizzato; anche senza partecipare più alla quota di spese volontarie, rimarrà obbligato al pagamento della manutenzione e conservazione del suddetto).

Abbiamo quindi analizzato le differenze specifiche fra i due istituti, notando come sebbene il condominio sia a tutti gli effetti una speciale forma di comunione, questo presenti numerosi tratti distintivi e differenze anche sostanziali.